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这两天热议的一个话题,是业主断贷潮。

起因是部分房企挪用了原本应该被严格监管的项目资金,如今融资困难,债券频频违约银行也不愿贷款,项目就因为开发商没钱也没人愿意接盘直接就烂尾了。

但烂尾归烂尾,业主还是得每个月老老实实地把工资掏出来还房贷。凭什么?周末,江西景德镇一个恒大烂尾小区的业主首先发出了联合公告:再不复工,那就不还了,爱怎么样怎么样吧。

仅仅两天时间,发出断贷公告的烂尾项目数量就达到了100+。据广发证券的研究,整个市场因为烂尾影响到的银行资金是两万亿。

“祥子不再是那个任人宰割的羔羊”。

github建了个统计项目(开头经典:
github.com/WeNeedHome/SummaryO

@noodles 转一个分析:期房不是中国独有制度,日本、新加坡、美国、加拿大都有。但监管范围和力度上,中国似乎目前还距离其他成熟市场存在一定差距。比如《城市房地产管理法》规定,商品房预售款必须用于有关的工程建设,但:

中国尚未确立全国性的统一监管框架。有政府监管模式(广州、青岛),商业银行监管模式(上海、南京),联合监管模式(重庆、济南)。

中国虽然对预售款项设立了第三方监管,但开发商在工程完工前依然拥有对款项的使用权 —— 这也是本次风险集中释放的重要原因之一。

长江证券的总结是中国重前端的预售许可审核,其他地区更重视中后端如预付款监管等环节。

此外,中国是少数启用预售 +100% 支付房款的市场。

日本、韩国预付款比例从 10% 到 30% 不等,欧美主要经济体由交易双方协商。日本实行 “预售房定金保全措施”,房企须为预付款申请保险。

新加坡、马来西亚是首付款付给开发商,贷款则存入贷款银行与开发商共管账户,根据工程进度转给开发商用作工程建设。

@lynnchoe 这个对比很好哎,我再补充下国内的预售监管。预售监管已经做了很多年,最早应该是01年新增的一句,“开发企业不按规定使用商品房预售款项的,由房地产管理部门责令限期纠正,并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款”。没错,就是三万。

至于大多数时候监管的责任在谁头上?银行。一般房企都会就某个项目的预售款和银行达成合作,开设一个专门的监管账户,定金、首付、贷款最终都会打到这个账户里。根据各地立法的不同,会根据进度允许使用账户的部分资金——比如建好了地基可以拿5%,封顶了可以拿30%诸如此类。银行会对房企提交的材料进行审核,确认进度属实,随后拨款。

听起来还是挺合理的对吧?但银行和房企可不仅仅是监管者与被监管者的关系。大多数时候,还是服务商和客户的关系。在当时来说,房企不能说要风得风,但“只涨不跌”的房价是房企们的永恒底气。银行想和房企维持良好关系,才能发贷款,收存款。这也是为什么恒大可以背着过万亿的债务,同时制造大量烂尾的原因之一——作为行业龙头,既不愁银行贷款,也不愁预售监管。

另外还有一点不可不提的是,预售资金经常被挪用,去处有什么?其中一个,是付给地方政府的买地尾款。

种种合力之下,自然各种张良计过墙梯层出不穷。经济观察报这篇写了一些:
m.eeo.com.cn/2021/1016/507669.

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